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房地产企业会计核算

admin2020-08-20671房产印花税核算分录损益

房地产开发公司会计核算


一、设立时的核算

(一)涉及的主要业务

办理企业名称登记、验资、制定公司章程银行开户纳税登记。

(二)设置的主要账户

实收资本股本)、资本公积管理费用等

(三)会计分录模板

1、收到股东投资

借:银行存款固定资产、长期股权投资

贷:实收资本(股本)等

资本公积--资本溢价(股本溢价)

2、筹建开办费发生时

借:管理费用、长期待摊费用

贷:银行存款等


二、取得土地的核算

(一)涉及的主要业务

出让取得、转让取得、投资者投入及其他方式取得土地

(二)设置的主要账户

开发成本无形资产、投资性房地产等

(三)会计分录模板

1、用于土地、商品房开发

借:开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿

贷:银行存款等

2、用于自建房或暂时没有明确用途

借:无形资产

贷:银行存款等

3、用于赚取租金

借:投资性房地产

贷:银行存款等


三、房地产开发阶段的核算

(一)涉及的主要业务

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等

(二)设置的主要账户

开发成本、管理费用、销售费用等

(三)会计分录模板

1、为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让金我,大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

借:开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费

贷:银行存款、应付职工薪酬等

2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

借:开发成本—成本对象—前期工程费

贷:银行存款、应付职工薪酬

3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等

借:开发成本—成本对象—建筑安装工程费

交税费—应交增值税进项税额)( 一般计税可抵)

贷:银行存款、库存商品、应付职工薪酬等

4、开发项目在开发过程中发生着着道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境费用等

借:开发成本-成本对象-基础设施建设费

应交税费—应交增值税(进项税额)( 一般计税可抵)

贷:银行存款、库存商品、应付职工薪酬等

5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公共单位的公共配套费用等

借:开发成本-成本对象-公共配套设施费

应交税费—应交增值税(进项税额)( 一般计税可抵)

贷:银行存款、库存商品、应付职工薪酬等


6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的、且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

为业主代扣代缴的公共维修基金不得计入产品成本。

借:开发成本-成本对象-开发间接费

应交税费—应交增值税(进项税额)( 一般计税可抵)

贷:银行存款、应付职工薪酬等

7、预提出出包工程、公共配套设施费用、应向政府上交但未上交的报批报建费用、物业完善费用。

借:开发成本—成本对象-建筑安装工程费

开发成本—成本对象-公共配套设施费

贷:预提费用

8、发生借款费用、支付利息

借:开发成本-借款费用

贷:银行存款

9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

借:管理费用

贷:银行存款、应付职工薪酬等

10、分配成本核算对象成本:发生的有关费用,由某一成本核算对象负担的,应当直接计入成本核算对象成本,由几个成本核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准,分配计入。

借:开发成本—一期—公共配套设施费

开发成本—二期—公共配套设施费

贷:开发成本-会所

开发成本—地下车库


11、开发经营期生生的利息净支出汇兑损益、调剂外汇手续费金融机构手续费用

借:财务费用

贷:银行存款


四、房地产完工阶段的核算

(一)涉及的主要业务

开发项目竣工结算

(二)设置的主要账户

开发产品、主要业务成本、销售费用、固定资产

(三)会计分录模板

1、结转开发成本

借:开发产品-一期

贷:开发成本—一期

2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

借:管理费用

贷:银行存款、应付职工薪酬等

3、完工后发生借款费用、支付利息时

借:财务费用

贷:银行存款

4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用

借:销售费用

贷:银行存款等

5、企业自用时

借:固定资产

贷:开发成本


五、房地产销售阶段的核算


(一)涉及的主要业务

土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等

(二)设置的主要账户

主营业务收入、预收账款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用

(三)会计分录模板

1、商品房纳税义务发生

(1)收款

借:银行存款或应收账款

预收账款

贷:主营业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

或应交税费—应交增值税(简易计税)

(2)差额计税

一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款

借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)

借:主营业务成本

(3)结转销售成本

借:主营业务成本

贷:开发产品

2、预收账款处理

(1)收到预售款时

借:银行存款

贷:预收账款

(2)预缴税款

一般计税:

借:应交税费—预交增值税

贷:银行存款

简易计税:

借:应交税费—应交增值税(简易计税)

贷:银行存款

3、收到保证金的处理

借:银行存款

贷:其他应付款

4、价外收入的处理

借:其他应付款/银行存款等

贷:营业外收入—违约金

其他业务收入—手续费收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

或应交税费---简易计税

5、商品房自用

借:固定资产

贷:开发产品

6、土地使用权对外投资

借:长期股权投资

贷:无形资产—土地使用权

应交税费—应交增值税(销项税额)

或应交税费---简易计税

营业外收入(差额)

7、商品房出租

(1)转为出租时

借:投资性房地产

贷:开发产品

(3)收取租金时

借:银行存款

贷:其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

或应交税费---简易计税


8、资金拆借时

(1)资金借出时

借:其他应收款

贷:银行存款

(2)收到利息时

借:银行存款

贷:财务费用—利息收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

9、期末应交税费-应交增值的处理


(1)转出未交增值税

借:应交税费—应交增值税(转出未交增值税)

贷:应交税费-未交增值税

(2)预缴税款抵减未交缴增值税

借:应交税费—未交增值税

贷:应交税费—预交增值税

(3)申报缴纳

借:应交税费—未交增值税

贷:银行存款


10、购买增值税后防WEI税控设备

借:管理费用

贷;银行存款

借:应交税费-应交增值税(减免税款)

贷;管理费用

11、城建税、固定资产调节税所得税房产税、车船税、土地使用税等各种税种

借:税金及附加

贷:应交税费—应交城建税

应交税费—应交教育费附加

应交税费—应交地方教育费附加

应交税费—应交房产税


应交税费—应交车船税

应交税费—应交城镇土地使用税

12、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时

(1)印花税

借:税金及附加、

贷:银行存款

(2)耕地占用税

借:在建工程(或无形资产)

贷:银行存款


(4)车辆购置税

借:固定资产

贷:银行存款

(3)契税

借:固定资产(或无形资产)

贷:银行存款

13、代扣代交个人所得税

(1)计算

借:应付职工薪酬

贷:应交税费—应交个人所得税

(2)上交时

借:应交税费—应交个人所得税

贷:银行存款


14、交企业所得税


(1)预交时

借:所得税费用

贷:应交税费—应交企业所得税


借:应交税费—应交企业所得税

贷:银行存款


(2)汇算清缴(所得税年报)时

借:以前年度损益调整

贷:应交税费—应交企业所得税


借:应交税费—应交企业所得税

贷:银行存款


或相反分录



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